Woning markt zit op slot

Op vrijdag 25 november jl. bezocht Tweede Kamerlid van de PvdA Jacques Monasch Uithoorn en De Kwakel. Het politiek café vond plaats in de bibliotheek van Uithoorn. Monasch heeft onder andere het onderwerp Wonen in zijn portefeuille. Een levendige discussie met het publiek ontstond. Rob Limper was discussieleider en stelde de juiste vragen.

Uit de discussie kwam onder meer naar voren:
 - In hoeverre de woningmarkt op slot zit
- Wat de rol van de woningbouwcorporatie is
- Wat de rol van de gemeente is
- Of de grens van €33.000.- niet willekeurig is vastgesteld
- Hoe starters op de koopmarkt kunnen komen

Oplossingen werden gezocht in de subsidiepot van de huurtoeslag en de
hypotheekverstrekking voor starters op de koopwoningmarkt.

Uit de discussie kwam naar voren dat er betere regelgeving moet komen waarbij de controlerende taak van de overheid wordt versterkt. Zo moet er onderzoek worden gedaan naar de werkelijke kosten van de huizenbouw, er moet een nationaal woonakkoord komen (een pakket aan maatregelen om de woningmarkt weer te verbeteren in samenwerking met alle betrokken partijen) en er moet meer ruimte komen voor particulier initiatief.

Al enige tijd blijkt er geen doorstroming mogelijk van bewoners die in het bezit zijn van een huurwoning. Bewoners die groter (of kleiner) willen gaan wonen, blijven zitten in hun woning
omdat er nauwelijks, betaalbare huurwoningen worden aangeboden, in hun segment.

De wet is duidelijk: om in aanmerking te komen voor een huurwoning met een maximale huur van €650.- mag het gezinsinkomen niet meer zijn dan €33.000.- per jaar.

Stel: een huishouden bestaande uit twee personen die samen een inkomen verdienen van rond de 33.000 euro willen in de loop van de tijd verhuizen want er is gezinsuitbreiding op komst.

Verdien je samen meer dan €33.000.- dan kom je niet in aanmerking voor de huurtoeslag.

In de huursector worden nauwelijks huizen aangeboden met een huur tussen de €700.- en €900.-. Op de vrije markt zijn geen huurwoningen rond de €700.- te verkrijgen.
Wanneer dit gezin een huis zou willen kopen komt zij in aanmerking voor een bedrag van €132.000.- als maximale hypotheekverstrekking. De markt laat zien dat er voor dit bedrag weinig huizen worden aangeboden.
“Bouwen” zeg je dan automatisch.
Deze taak hebben we in de vorige eeuw in handen gesteld van de woningbouwcorporaties.

Wat is de rol van een woningbouwcorporatie?
Jacques Monasch gaf aan dat als er wel behoefte is, maar de markt bouwt niet, dan is het de publieke taak van de overheid om toch te bouwen.
In Nederland hebben we in het verleden woningbouwcorporaties (wbc’s) opgericht. Deze organisaties hebben als belangrijkste publieke taak: bouwen van betaalbare woningen. Gemeenten hebben in het verleden grond aangeboden (tegen lage prijzen) om sociale woningbouw te laten bouwen.
Uit onderzoek is gebleken dat de wbc’s zich de laatst jaren meer hebben gedragen als projectontwikkelaars. Er is meer gebouwd in het segment van de koopwoningen en minder gebouwd in het segment van de sociale huurwoningen.
Op dit moment zijn er vanuit de overheid geen middelen om wbc’s te dwingen in bepaald
type segment huur woningen te laten bouwen. Er is veelal sprake van vage relatie tussen provincie, gemeente en corporaties. In de nieuwe woningwet zal de relatie tussen de overheid en de wbc’s beter geregeld moeten worden.

Is de grens van €33.000 niet willekeurig?
Het publiek vroeg zich af of de grens van €33.000.- niet willekeurig was vastgesteld. Jacques Monasch gaf aan dat na lang onderhandelen binnen de Europese Unie het bedrag tot stand is gekomen. Vanuit Brussel was eerst nog een lager bedrag vastgesteld. Dit zou tot gevolg hebben dat er nog meer mensen uitgesloten zouden zijn van sociale huurwoningen.
De grens verhogen blijkt ook uit eerdere maatregelen geen oplossing. Het gevaar zit dan in dat er uiteindelijk meer bureaucratische regels worden vastgesteld, dat er meer personeel moet worden aangenomen en dat het geld verdwijnt naar de corporaties in plaats van mensen die er recht op  hebben.
Volgens Monasch is er momenteel een nieuw besluit in voorbereiding waarin geen bedrag genoemd wordt. Minister Donner weigert een brief naar Brussel te sturen waarin de Nederlandse ongerustheid wordt uitgesproken.

Kan huurtoeslag zorgen voor meer doorstroming?
Deze subsidiepot is een vaststaand bedrag. Naarmate er meer huishoudens gebruik van gaan maken zullen de vergoedingen minder worden. Bovendien zijn er bezuinigingen aangekondigd. Veel aanvragers blijken een AOW te hebben. Hieruit blijkt ook de onredelijkheid van de hypotheekrenteaftrek, want hoe hoger de hypotheek en hoe meer hypotheek houders hoe meer rente aftrek door de overheid. Er is op dit bedrag geen limiet.
Monasch geeft aan zelf een voorstander te zijn van huren op maat: ga je meer verdienen dan ga je meer betalen.

Kan hypotheekverstrekking zorgen voor meer doorstroming?
Uit onderzoek blijkt dat we samen 625 miljard euro aan hypotheekschuld hebben uitstaan bij de banken. De renteaftrek komt vooral ten gunste van de groep met de hoogste inkomens. Jacques Monasch pleit voor een nationaal woonakkoord. Bovendien wil hij onderzoek doen naar de werkelijke prijzen van een huis.
Het Tweede Kamerlid is vooral gecharmeerd van de oprichting van collectief particulier opdrachtgeverschap, experimenten die in de gemeente Almere positief verlopen.
Via een zogenaamde woonwinkel (initiatief vanuit de gemeente) worden bouwgrondkavels rechtstreeks aan particulieren aangeboden. Onder leiding van een “Regisseur” laten deze particulieren zelf woningen bouwen. Huizen worden zowel te huur als te koop aangeboden.
Op deze wijze worden zowel grond als huizen marktconform aangeboden. Er is bovendien meer controle omdat de nieuwe bewoners onder leiding van de regisseur meer zeggenschap hebben over de bouw.

Hoe krijgen starters een hypotheek?
Het huidige kabinet heeft voor een bepaalde periode afgesproken dat de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% gaat. Dit heeft niet geleid tot een enorme stijging van starters op de huizenmarkt. In feite is dit alleen een subsidie van tonnen geweest voor enkele duizenden woningen. Monasch stelt dan ook voor om de overdrachts belasting voor starters op 0% te zetten.
Verder onderstreept Jacques Monasch om met de woningbouwcorporaties te blijven praten en de corporaties te wijzen op het belang van sociale woningbouw.